面对售楼小姐的诱惑，购房者如何坐怀不乱？这篇文章一语道破
文|庄志明律师
近一两年来，有关“学区房”营销噱头的买房纠纷咨询俺的比较多，笔者长期深度关注房地产业，对此现象认为当下买房者的购房欲望日趋降低。过去买个房，即使觉得被房地产商忽悠了，心底认为房价反正还得涨，买了就买了呗，不纠结；如今买了套噱头“学区房”，结果发现受房地产商骗，心理不同了，买到即是赚到的想头淡了，吃房地产商的这个苍蝇甚是恶心，故对此很纠结。
我国的房地产商整体来说是非常聪明的一个群体，同时也是个流道德血液最少的群体。“学区房”向来是房地产商宣传的重中之重，卖楼三句不离“学区房”、施教区等。通过这些虚头巴脑的概念，忽悠了一批又一批狂热的拜房教信徒屁颠屁颠地购房。
对很多购房者来说，买房根本不是为了居住，买房是为了上学，上名校，房是上名校的通行证，这些才是他们最关注的。先买“学区房”，孩子学校毕业不需要了，把房子再卖掉，还能狂赚一笔，何乐不为？这些人一听“学区房”仨字，立马就两眼放光，多巴胺、荷尔蒙上升，买买买。
聪明的房地产商深谙此道，所以卖房时必须推“学区房”这一概念，有条件要推，没条件编条件也要推。
一、何为“学区房”？
“学区房”，指的是稀缺性学校区域的房产。“学区房”尽管价格不菲，但往往倍受家长关注、钟情。
“学区房”概念的出现折射现行教育体制下的弊端，反映了城市教育资源的不平衡，硬生生造成一些趋之若鹜的所谓“好学校”。残酷的现实是：义务教育阶段并非所有孩子都能享受到优质教育，这就是教育的不公平性，也可说是穷人的悲哀。
“学区房”中的“学区”的设定原则是就近入学，然而就近入学原则下还有很多条条框框，在交通出行方式多样化的今天，“近”和传统地理上的“近”意义未必相同。“就近入学”中的“就近”往往指的是相对就近概念，而非地理位置上的绝对近，不是说某个学生的家庭住址距离某一所好学校最近就能就近入学。
对于购买“学区房”的家长来说，购房前应先到当地教育主管部门打听招生政策，并留意各名校近几年来的招生范围。永远记住：学区房的决定权在教育机构，不在房地产商。虽说这两家不时暗通款曲。
不少开发商均宣称自己的楼盘是“教育地产”，附近有多少所名校，但事实证明，并不是楼盘“近”就能上名校。置业者在购房前一定要心中清楚，自己购买的学区房是否有学区名额。开发商不是施教区的划定者，教育资源配置要受到多方的制约，开发商说了不算，甚至教育机构有时说了也不算。
最靠谱的现实说法是：教育行政部门通常在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布施教区划分，只有此时，“学区房”、施教区才是大局已定，而此前所有关于新小区的“学区房”、施教区说法都是一面之词，不足为信。
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二、开发商的“学区房”牛皮逼吹破了，购房者可以退房吗？
民法典规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。”
上述可解除情形较多，抽丝剥茧，抓主要矛盾，从住房的本质说起。住房是干嘛的？对此国家已经有权威定论：房子是用来住的，不是用来炒的。所以说，房地产商在房地产买卖合同中的主要义务是提供满足居住功能的房屋，这也是买卖合同的根本目的，“学区”或者“投资”不是国家认可的房地产买卖合同的根本目的。
买房者的“学区房”愿望落空，买房者是不能以此作为解除合同、退房的理由的，该理由也很难得到司法机关的支持。除非订立房地产买卖合同时，把“学区房”作为合同的明确内容写进书面合同（并作为约定解除条件），否则，通过法定情形解除“学区房”噱头的购房合同，基本上行不通。
根据最高院关于商品房买卖的司法解释，也容易得出虚假宣传是很难解除合同的，司法解释规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
从以上规定看，即使认定房地产商虚假宣传，也只是“应当承担违约责任”，并非笃定从根本上解除合同（退房）。
三、被“学区房”忽悠的购房者如何维权，或者说如何让房地产商承担责任？
首要的问题是证据，证据，证据，没有证据一切都是空谈。这里提供一个案例，看看证据的重要性，请看图片（重点是划线部分）。
对于是否存在虚假宣传的事实，房地产商可以耍的借口有：有关虚假宣传的微信聊天不能证明是该销售顾问说的；我公司售楼处没有这个销售顾问……
所以，既然想买“学区房”，必须有收集证据的准备和能力。
还有，防范胜于救济，警惕重于泰山。在签署房地产买卖合同时要密切关注有没有类似如下表述的条款：出卖人提供的宣传广告、展示用房、宣传材料、模型、展示版、规划设计效果图‘楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成买卖合同组成部分，买受人不得以以上宣传资料内容为由追究出卖人责任………注意，当发现这样的条款，说明房地产商百分百已做好坑你没商量的准备了。
其次，可以要求房地产商承担减少购房价款或赔偿损失的责任。
具体条款见民法典：
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（说明下：此处当事人虽有退货的权利，但退房通常很难纳入“合理选择”的范围）
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
或者引用其他法律条款，不穷尽，因为情形各有不同，选择对案件最利的条款，这是一项很重要的工作，咨询或聘请律师是维权不可或缺的环节。
必须提醒的是，不要以为被房地产商的“学区房”噱头给骗了，就全是房地产商的错，自己则一身清白。这想法错，大错特错。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，法院有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对其他普通购房者更应尽审慎的注意义务。在“学区房”购房者自身注意义务不够的情况下，自己也得承担部分“受骗”的责任。
这里我想到证券法里的规定，证券法对投资者分为两类，一是普通投资者，二是专业投资者。对于专业投资者来说，其自身必须有高度审慎的注意义务。购买“学区房”的人相当于证券法里的专业投资者，专业人士必须有专业研判，你研判失误，必须承担相应责任，没冤枉你。
比如在上个案例判决中，法院就认为，鉴于原告主张的房屋差价损失没有证据证明，但是被告的不当宣传构成违约，引起本案纠纷的产生，综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况，最终法院判定被告赔偿原告1万元。
由此案例可见一斑，“学区房”噱头引发案件的赔偿损失看得见，小意思，对房地产商来说无关痛痒。所以，买房者在买房时千万要冷静、理性，不要盲听售楼小姐姐、小哥哥天花乱坠的甜言蜜语。更不能被小姐姐、小哥哥弄的意乱情迷。
关注“法之剑”，多读普法文章，这是面对售楼小姐为你开房（说错了，是卖房）坐怀不乱的关键。
最后，在气不顺、看不惯时向市场监督局举报房地产商的虚假宣传，这里的法律依据主要是《广告法》，举报有时能起一箭双雕的功效，一是惩罚了无良房地产商，二是房地产商可能为息事宁人而向你妥协，以免事局扩大，都懂的。。。
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